Introdução

Este documento, desenvolvido pela Leilões Efetive, descreve de maneira clara e acessível o processo detalhado para a aquisição de imóveis por meio de leilões e outras modalidades. Nosso objetivo é garantir que qualquer pessoa, independentemente de seu nível de instrução, possa compreender cada etapa envolvida.

Aqui, você encontrará informações essenciais e orientações práticas para facilitar a navegação por todo o processo, desde o contato inicial até a finalização da compra. Este guia foi elaborado para ser uma ferramenta útil e confiável, tanto no processo de onboard quanto no dia a dia dos colaboradores da Leilões Efetive, reforçando nosso compromisso com a excelência e a transparência.

0

Marco ZERO

Objetivo: Definir o tipo de aquisição e verificar a viabilidade financeira do Cliente Investidor antes de iniciar o processo.
Responsáveis:
Correspondente Bancário Correspondente Bancário
Gestor Gestor
0.1
Financiamento

Caso o Cliente Investidor opte pelo financiamento, a Leilões Efetive direcionará o cliente para um Correspondente Bancário parceiro antes mesmo de fechar o contrato de assessoria.

0.2
Aprovação de Crédito

Isso é essencial para submeter o Cliente Investidor a uma aprovação de crédito, garantindo que tanto a Leilões Efetive quanto o cliente saibam se há aprovação de crédito para o CPF do cliente nas condições de financiamento do imóvel.

0.3
Critérios Determinantes
  • O Cliente Investidor não pode ter uma dívida superior a 5% do valor do imóvel que será vendido.
  • Se houver mais de uma dívida, o total não pode exceder 10% do valor do imóvel a ser arrematado.
0.4
Exceção

Se a aquisição do imóvel for à vista, a consulta ao Correspondente Bancário não será necessária.

Checklist da Etapa
1

Contato Inicial e Coleta de Documentação

Objetivo: Estabelecer o primeiro contato com o Cliente Investidor e coletar a documentação necessária para iniciar o processo.
Responsáveis:
Consultor Comercial Consultor Comercial
1.1 Solicitação de Documentação

O Gestor solicita ao Cliente Investidor via WhatsApp as seguintes documentações:

Documentos Pessoais:
RG
CPF
CNH
Certidão de Estado Civil
Comprovante de Residência
Comprovante de Profissão
Documentos Financeiros:
Formulário da Caixa
Comprovante de Conta na Caixa

Observação: Se o Cliente Investidor for casado, será necessário apresentar também a documentação completa do cônjuge.

1.2 Verificação da Conta Bancária

O Cliente Investidor deve possuir uma conta corrente na Caixa Econômica Federal para participar do processo de leilão. Caso não possua, o Gestor orientará sobre a abertura da conta.

Importante

Toda a documentação deve ser digitalizada em boa qualidade e enviada por WhatsApp ou e-mail para o Gestor em até 48 horas após o contato inicial.

Checklist da Etapa
2

Elaboração e Assinatura do Contrato

Objetivo: Elaborar o contrato de assessoria, confirmar os dados e valores, e obter a assinatura do Cliente Investidor.
Responsáveis:
Administrativo Administrativo
Gestor Gestor
2.1 Recebimento de Informações para o Contrato

O Administrativo recebe do Gestor todas as informações necessárias para a elaboração do contrato de assessoria.

Documentos para o Contrato:
CNH
Certidão de Casamento
Endereço Completo
Profissão
E-mail
Dados Bancários

Observação: Se o Cliente Investidor for casado, serão necessárias as informações de profissão de ambos os cônjuges.

2.2 Definição dos Valores do Contrato

O valor do contrato de assessoria será definido como:

  • R$ 5.000,00 (valor fixo) ou
  • 10% do valor do imóvel (o que for maior)

O pagamento será dividido em duas parcelas:

  • R$ 2.000,00 na primeira fase (assinatura do contrato)
  • Valor restante após o registro do imóvel
2.3 Verificação dos Dados do Contrato

Após a elaboração do contrato, o Administrativo envia o documento para o Gestor realizar uma checagem dos dados. O Gestor confirma que fará o envio do contrato ao Cliente Investidor e informará os dados de pagamento.

2.4 Assinatura do Contrato e Pagamento

O Cliente Investidor assina o contrato e realiza o pagamento da primeira parcela. O Administrativo anexa o comprovante de pagamento ao sistema e notifica o Gestor que esta etapa foi concluída.

Checklist da Etapa
3

Busca e Seleção de Imóveis

Objetivo: Iniciar o processo de busca por imóveis disponíveis para leilão que atendam ao perfil do Cliente Investidor.
Responsáveis:
Gestor Gestor
3.1 Início da Busca por Imóveis

Após a confirmação do pagamento, o Gestor inicia o processo de busca por imóveis no site da Caixa Econômica Federal. Neste momento, é disparado um aviso automático para o Cliente Investidor informando que o processo de busca foi iniciado.

3.2 Fontes de Pesquisa

O Gestor realiza a busca de imóveis através de:

  • Site oficial da Caixa Econômica Federal
  • Sites de leiloeiros credenciados

Nos sites, são verificadas informações essenciais como:

  • Dados completos do imóvel (loteamento, quadra e lote)
  • Fotos do imóvel
3.3 Verificação de Credibilidade

Em paralelo à busca de imóveis, o Gestor realiza uma pesquisa na Junta Comercial para verificar se o site do leiloeiro está devidamente registrado e credenciado. Esta verificação é fundamental para garantir a segurança e legalidade da operação, evitando possíveis fraudes.

3.4 Critérios de Seleção

A seleção dos imóveis respeita os seguintes critérios:

  • A ordem de chegada dos investidores na Leilões Efetive
  • O perfil do cliente e do imóvel desejado
Informação

A busca pode ser feita:

  • Diretamente no site da Caixa Econômica Federal
  • No site do leiloeiro parceiro (quando redirecionado)
  • Ou em sites de leiloeiros de confiança já conhecidos pela equipe
Checklist da Etapa
4

Pesquisa de Campo (Visita ao Imóvel)

Objetivo: Verificar presencialmente a situação do imóvel e coletar informações detalhadas sobre sua ocupação e condições.
Responsáveis:
Motoboy Motoboy
4.1 Preparação para a Visita

Um motoboy é enviado até o imóvel para verificar a situação presencialmente. Antes da visita, ele recebe via WhatsApp:

Informações para a Visita:
Endereço
Foto do imóvel
Documento Intereor
Nome do ex-proprietário
4.2 Verificações Realizadas

Durante a visita, o motoboy verifica:

  • Quem está residindo no local (proprietário, inquilino ou invasor)
  • Situação do imóvel (ocupado, desocupado, aparência externa)
  • Confirmação se o morador tem ciência de que o imóvel está em leilão
4.3 Roteiro de Abordagem

O motoboy se apresenta seguindo um roteiro padrão:

Roteiro de Apresentação

"Meu nome é Ryuri Matheus Fagner de Freitas, corretor credenciado pela Caixa Econômica Federal (CRECI 6621). Represento a Efetive Imobiliária, também credenciada (CRECI 6450).

Estou entrando em contato para informar que o imóvel localizado na Rua Américo Cabral de Lima, nº 189, Bairro Jardins, está atualmente em leilão, sob a matrícula nº 54162. Sabemos que pertence ao Sr(a). Manoel Bezerra dos Santos e Rayssa de Fátima Cezário Rodrigues Bezerra.

Represento um interessado na compra deste imóvel e gostaria de garantir que a transição ocorra de forma respeitosa e tranquila.

Se o imóvel for arrematado, nosso cliente está disposto a discutir:

  • Quitação de dívidas (financiamento, IPTU)
  • Possível ajuda de custo para mudança
  • Um diálogo aberto e amigável

Estamos à disposição para conversar e encontrar a melhor solução para todos."

4.4 Informações Coletadas

Durante a visita, são coletadas as seguintes informações:

  • Endereço completo
  • Nome e telefone do morador
  • Situação do imóvel (Ocupado / Desocupado)
  • Perfil do morador (Invasor / Ex-proprietário / Inquilino / Não identificado)
  • Data da visita
  • Fotos e vídeos da residência e da rua
4.5 Caso o Imóvel Não Seja Localizado

Se o imóvel não for localizado diretamente, o motoboy vai até a Tributação Municipal para buscar:

  • Planta do lote (quadra e lote)
  • Foto da planta ou impressão
  • Geolocalização via Google Maps
Checklist da Etapa
5

Análise Jurídica

Objetivo: Realizar uma análise completa da segurança legal do imóvel para garantir que a aquisição ocorra sem riscos jurídicos.
Responsáveis:
Time Jurídico Time Jurídico
5.1 Análise do Edital de Leilão

O Time Jurídico analisa detalhadamente o edital de leilão, verificando:

  • Se existe cláusula de evicção de direitos (quem devolve o valor em caso de nulidade)
  • Responsabilidade sobre dívidas de:
    • Condomínio
    • IPTU
5.2 Análise do Intereor (RG do imóvel)

É realizado o download do documento completo do Intereor para verificar:

  • Intimações registradas
  • Bloqueios ou indisponibilidades judiciais
  • CPF do ex-mutuário (proprietário anterior)
  • Dados sobre penhoras ou ações judiciais
5.3 Resultado da Análise

Após a análise completa, o Time Jurídico cria um documento de análise jurídica e o anexa ao processo do Cliente Investidor.

Checklist da Etapa
6

Imóvel Selecionado

Objetivo: Apresentar a proposta do imóvel selecionado ao Cliente Investidor e verificar a viabilidade técnica da operação.
Responsáveis:
Gestor Gestor
6.1 Envio para o Cliente

Após a definição do imóvel ideal, o Gestor realiza a apresentação da proposta ao cliente via WhatsApp, enviando:

Documentos Enviados:
Estudo de Viabilidade
Projeção de Arrematação
Fotos do Imóvel
6.2 Análise Técnica

Durante esta fase, são verificados:

  • Se o valor do imóvel e o perfil do cliente são compatíveis
  • Se será necessário solicitar as intimações dos leilões ao leiloeiro
6.3 Verificação de Dívidas

É realizada uma consulta detalhada sobre as dívidas vinculadas ao imóvel:

  • IPTU
  • Condomínio
  • Financiamento

Esta verificação é essencial para saber se a Caixa já quitou as dívidas ou se o valor é viável para o Cliente Investidor.

Checklist da Etapa
7

Confirmação do Cliente

Objetivo: Obter o aceite formal do Cliente Investidor e preparar os próximos passos conforme a modalidade de aquisição.
Responsáveis:
Gestor Gestor
Cliente Investidor Cliente
7.1 Aceite Formal

O Cliente Investidor dá o aceite formal via WhatsApp, conforme previsto no contrato de assessoria.

7.2 Documentos Obrigatórios

O Gestor solicita ao leiloeiro os seguintes documentos:

Documentos do Leiloeiro:
Intimações do 1º e 2º leilão
Agência e Conta Bancária
Atas do 1º e 2º leilão
Publicação no Diário Oficial

Observação: As intimações são importantes para confirmar se o morador foi avisado oficialmente sobre o leilão.

Importante

Mesmo em fases avançadas, é fundamental consultar novamente as dívidas vinculadas ao imóvel para verificar se a Caixa já quitou ou se o valor restante é viável para o cliente.

Checklist da Etapa
8

Etapas por Modalidade

Objetivo: Executar os procedimentos específicos de acordo com a modalidade de aquisição do imóvel (Primeiro Leilão, Segundo Leilão ou Licitação).
Responsáveis:
Consultor Comercial Consultor Comercial
Cliente Investidor Cliente
8.1 Primeiro Leilão

Procedimentos para o Primeiro Leilão:

  • Cadastrar o cliente no site do leiloeiro
  • Enviar documentação digitalizada em PDF (mesmas informações solicitadas pela Caixa)
Sucesso

Se o imóvel for arrematado, o cliente pagará 5% de comissão sobre o valor da arrematação. O pagamento será feito no mesmo dia da arrematação.

Se o imóvel não for arrematado, o processo será encerrado ou redirecionado para o segundo leilão.

8.2 Segundo Leilão

Procedimentos para o Segundo Leilão:

  • Procedimentos idênticos ao primeiro leilão
  • Cadastramento no site do leiloeiro
  • Envio de documentos digitalizados
  • Acompanhamento do resultado
Sucesso

Mesmas condições: 5% de comissão. O pagamento será feito no mesmo dia da arrematação.

Se o imóvel não for arrematado, o processo será encerrado ou redirecionado para uma nova oportunidade ou mudança de estratégia.

8.3 Licitação

Procedimentos para a Licitação:

  • Cadastramento do cliente
  • Envio da documentação digital em PDF
Sucesso

Pagar 5% de comissão. O pagamento será feito no mesmo dia da arrematação.

Se o imóvel não for arrematado, o processo será encerrado ou redirecionado para uma nova oportunidade ou mudança de estratégia.

Checklist da Etapa
9

Venda Online e Venda Direta Online

Objetivo: Orientar o Cliente Investidor sobre os procedimentos específicos para participação nas modalidades de Venda Online e Venda Direta Online da Caixa Econômica Federal.
Responsáveis:
Gestor Gestor
Cliente Investidor Cliente
9.1 Cadastro no Site da Caixa
Informações Importantes

O cadastro deve ser feito com pelo menos 24 horas úteis de antecedência da data prevista para o envio da proposta ou leilão.

Para realizar o cadastro, são necessários os seguintes documentos e informações:

Documentos para Cadastro:
CNH (ou RG)
Certidão de Casamento
Comprovante de Residência
Informações Adicionais:
E-mail
Telefone
Profissão
Renda
Dados Bancários

Observação: Se o Cliente Investidor for casado, serão necessários também o nome, e-mail e telefone do cônjuge.

9.2 Seleção do Imóvel

Após o cadastro, o sistema da Caixa direciona para a página de seleção do imóvel. Nesta etapa:

  • O Cliente Investidor (com auxílio da equipe, se necessário) preenche os dados solicitados
  • Avança nas etapas online seguindo o passo a passo do sistema
9.3 Geração da Proposta

O próprio site da Caixa gera automaticamente a proposta de compra. Durante esta etapa, são exigidas as seguintes informações:

  • Agência e conta da Caixa Econômica Federal (preferência do cliente)
  • Agência e conta bancária para um possível estorno (pode ser de outro banco)
  • CRECI do corretor responsável que ficará vinculado ao processo
9.4 Participação e Resultado

Nesta etapa, o Cliente Investidor:

  • Aguarda o resultado do leilão (em caso de proposta enviada)
  • OU
  • Participa do leilão ao vivo (online), conforme a modalidade disponível
9.5 Em Caso de Arremate (Vitória)

Se o Cliente Investidor for o vencedor (arrematante), é necessário:

  • Verificar com o leiloeiro a agência e conta para pagamento da comissão (5%)
  • Realizar o pagamento da comissão no mesmo dia do arremate
  • Consultar os dados oficiais do leiloeiro no site da Junta Comercial para garantir a autenticidade
Observações Gerais
  • As etapas de Venda Online e Venda Direta Online seguem o mesmo processo de cadastro e proposta
  • A diferença entre elas está na modalidade de venda e forma de conclusão do processo, não no fluxo operacional inicial
Checklist da Etapa
10

Etapa Banco - Finalização com a Caixa

Objetivo: Finalizar o processo de aquisição do imóvel junto à Caixa Econômica Federal, desde o recebimento da proposta até a assinatura do contrato de financiamento.
Responsáveis:
Gestor Gestor
Correspondente Bancário Correspondente
Cliente Investidor Cliente
10.1 Recebimento da Proposta e Documentos

Prazo: Até 1 dia útil após a arrematação

Nos casos de 1º Leilão, 2º Leilão ou Licitação, você receberá por e-mail:

Documentos por E-mail:
Carta de Arrematação
Boleto de Pagamento
Proposta de Compra

Nos casos de Venda Online ou Venda Direta Online, os documentos estarão disponíveis no site da Caixa para download:

Documentos no Site:
Proposta
Boleto
Intereor
10.2 Salvamento e Organização

Após o recebimento dos documentos, é necessário:

  • Baixar todos os documentos
  • Salvar no CRM e na pasta do Drive correspondente ao cliente
10.3 Atualização da Aprovação de Crédito

Antes de enviar o boleto para o Cliente Investidor, é necessário:

  • Atualizar a aprovação de crédito no sistema da Caixa
  • Ajustar para o município de preferência do cliente
10.4 Envio ao Cliente

Enviar todos os documentos para o Cliente Investidor via WhatsApp:

  • Boleto
  • Proposta
  • Intereor (documento do imóvel)
10.5 Pagamento do Boleto da Arrematação

O Cliente Investidor terá um prazo de até 2 dias úteis para realizar:

  • Pagamento do boleto da arrematação (valor total ou entrada, caso seja financiamento)
  • Pagamento da comissão do leiloeiro (5%), no mesmo dia da arrematação
Importante
  • Durante esse prazo, enviar lembretes automáticos de pagamento
  • Nesse momento, o cliente ainda não paga IPTU nem débito de condomínio
10.6 Contato com o Correspondente Bancário

Após confirmação de pagamento, o Gestor aciona o correspondente bancário para:

  • Solicitar os formulários de financiamento
  • Enviar a proposta, boleto e comprovante de pagamento
10.7 Assinatura dos Formulários de Financiamento

O Cliente Investidor assina os formulários emitidos pelo correspondente.

Modalidades:

  • Digital: assinatura feita pelo próprio correspondente via sistema + entrevista online
  • Impresso: o motoboy Pedro recolhe as assinaturas presencialmente
10.8 Envio à Conformidade

O correspondente envia os documentos para o setor de Conformidade da Caixa.

10.9 Retorno da Conformidade

A equipe de conformidade avalia e responde:

  • "Deu conforme": Processo segue para assinatura
  • "Não conforme": Corrigir pendências

Prazo médio: de 2 a 4 dias úteis.

10.10 Agendamento da Assinatura do Contrato de Financiamento

O correspondente agenda a assinatura do contrato na Agência da Caixa.

Requisitos:

O Cliente Investidor precisa:

  • Ter saldo na conta da Caixa para:
    • Taxa de relacionamento
    • Taxa à vista (1,5% do valor do financiamento)
  • Ter o cartão da Caixa em mãos (precisa estar no nome do cliente)
  • Estar presente no dia e hora agendada
Informações Importantes
  • Valor médio das taxas: R$ 3.500,00
  • O contrato precisa ser assinado em até 30 dias corridos após a arrematação
Observação Importante

O prazo de 30 dias para assinatura pode ser impactado por:

  • Atraso do correspondente
  • Demora da Caixa ou da Conformidade
  • Indisponibilidade do cliente
Checklist da Etapa
11

Etapa Tributação - Regularização Fiscal do Imóvel

Objetivo: Regularizar a situação fiscal do imóvel, realizando o pagamento de débitos de IPTU e solicitando a avaliação do ITIV para transferência de propriedade.
Responsáveis:
Gestor Gestor
Cliente Investidor Cliente
11.1 Pagamento de Despesas do Imóvel (IPTU)

Acessar o site da Tributação do município onde o imóvel está localizado.

Situações Possíveis

Situação 1: Intereor informa o número do imóvel

Utilizar o sequencial ou número de inscrição do imóvel diretamente no site da tributação.

Situação 2: Intereor não informa o número

Acesse o site da tributação com:

  • Número da certidão negativa do ITIV (disponível no intereor)
  • Ou CPF do ex-proprietário

Com essas informações:

  • Gere a Certidão Negativa
  • Ela revelará o sequencial e inscrição do imóvel, que serão usados nas etapas seguintes
11.2 Consulta de Débitos do Imóvel

No mesmo site da tributação:

  • Acesse a opção "Extrato de Débitos"
  • Informe o CNPJ da Caixa Econômica Federal como proprietário

O resultado exibirá o total de débitos de IPTU.

Importante
  • Se houver dívidas de anos anteriores, pagar primeiro o ano vigente
  • Solicitar negociação dos anos anteriores (via site, WhatsApp ou presencial)
  • Verificar no edital ou proposta se o pagamento será feito pela Caixa ou pelo cliente proponente

Após o pagamento, salve os boletos pagos (IPTU) no CRM e na pasta do cliente.

11.3 Solicitação de Avaliação do ITIV

Acesse a área restrita do site da tributação.

Caso não tenha acesso

Solicite o acesso por:

  • WhatsApp da tributação
  • Atendimento presencial
  • Ou formulário de cadastro no próprio site

Ao acessar, tenha em mãos:

Documentos Necessários:
Proposta de Compra
Comprovante de Pagamento
Ficha do Imóvel
11.4 Preenchimento da Solicitação do ITIV

Clique em "Iniciar Solicitação" no site da tributação.

Preencha os campos obrigatórios:

  • CPF do cliente investidor (adquirente)
  • CNPJ da Caixa Econômica Federal (transmitente/vendedor), conforme ficha do imóvel
  • Sequencial do imóvel
  • Espécie do negócio:
    • Compra e venda
    • Arrematação
    • Compra e venda SFH (financiamento)
  • Data da negociação (conforme proposta)
  • Valor total da operação (valor do imóvel)
  • Valor financiado SFH (valor do financiamento após entrada)
  • Observação: informar que o imóvel foi arrematado via leilão

Anexar os documentos:

  • Proposta de compra
  • Comprovante de pagamento
  • Intereor ou ficha do imóvel
11.5 Confirmação da Solicitação e Emissão do ITIV
  • Acompanhe o e-mail com a confirmação da solicitação
  • O prazo de retorno é de 5 a 10 dias úteis
  • Você receberá:
    • A guia de pagamento do ITIV
    • Um boleto com QR Code do PIX

Pagamento do ITIV:

O Cliente Investidor é o responsável por efetuar o pagamento.

Após o pagamento
  • Salvar o comprovante no CRM e na pasta do Drive
  • Confirmar a quitação da guia junto à tributação
Checklist da Etapa
12

Etapa Final – Registro, Entrega da Escritura e Encerramento

Objetivo: Finalizar o processo com o registro oficial do imóvel em nome do Cliente Investidor, entrega da escritura e encerramento do contrato de assessoria.
Responsáveis:
Gestor Gestor
Administrativo Administrativo
12.1 Registro do Imóvel

A. Solicitação da Certidão Negativa de IPTU

  • Após o pagamento do ITIV (em média 1 dia útil, ou em poucas horas se for via PIX)
  • Acessar o site da tributação municipal
  • Gerar e baixar o PDF da certidão negativa de débitos do imóvel
  • Imprimir o documento

B. Início do Registro de Compra do Imóvel (RI)

Se o processo foi digital (financiamento), iniciar o registro via site RI Digital:

Instruções de Acesso

Acessar o menu: e-Protocolo do cartório de registro de imóveis.

Documentos necessários:

  • Certidão negativa de débitos do imóvel (IPTU)
  • Contrato de financiamento assinado (tem valor de escritura pública)
  • Se houver condomínio:
    • Anexar também a certidão negativa de débitos condominiais
12.2 Tramitação do Registro
  • Aguardar a tramitação do cartório
  • O processo pode levar até 30 dias corridos

Custas e Pagamento:

  1. O cartório envia o orçamento das custas, geralmente via WhatsApp
    • Baseado no valor do ITIV (referência da prefeitura)
  2. Fazer o pagamento das custas
  3. Enviar os comprovantes de pagamento ao cartório
  4. Solicitar o "Recebido" oficial do cartório (confirmação de recebimento dos documentos)
Nota Devolutiva

Se houver pendências, o cartório envia uma nota devolutiva com o que precisa ser ajustado.

Registro Finalizado

Se tudo estiver correto:

  • O cartório confirma que o registro foi realizado
  • O imóvel agora está oficialmente no nome do cliente investidor!
12.3 Baixa no Processo Interno
  • Enviar ao cliente:
    • Cópia da escritura (registro do imóvel)
  • Arquivar uma cópia digital no sistema da Leilões Efetive (CRM + Drive)
12.4 Pagamento Final da Assessoria
  • Cobrar do cliente o valor restante da assessoria, conforme o contrato:
    • Valor fixo
    • Ou percentual definido (ex: 10% do valor do imóvel, se aplicável)
12.5 Comissão da Caixa
  • Iniciar a tramitação junto à Caixa Econômica Federal para:
    • Recebimento da comissão oficial pela corretagem do imóvel financiado
Fim do Processo Digital

Parabéns! O processo foi concluído com sucesso, com o imóvel arrematado, registrado, e assessoria finalizada.

Checklist da Etapa